Cour d'Appel de Ouagadougou Arrêt du 21/11/2008

DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL D'IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL - BAIL A DUREE DETERMINEE - CONVENTION DE LOCATION DE MATERIEL - IMMEUBLE ET MATERIEL - CHANGEMENT DE PROPRIETAIRE - RUPTURE DU CONTRAT DE BAIL - DECISION DE PAIEMENT D'INDEMNITE D'EVICTION - APPEL PRINCIPAL - APPEL INCIDENT - RECEVABILITE (OUI) - DEMANDE DE SURSIS A STATUER - INEXISTENCE DE LIEN ENTRE LES DEUX AFFAIRES - DEMANDE MAL FONDEE -

CONTRAT DE BAIL D'IMMEUBLE - CONTRAT DE LOCATION DE MATERIEL - IMMEUBLE PAR DESTINATION - ARTICLE 524 CODE CIVIL - CONTRATS DE NATURE DIFFERENTE (NON) - RENOUVELLEMENT DU BAIL - CONDITIONS DE L'ARTICLE 91 AUDCG - DROIT AU RENOUVELLEMENT (NON) - INDEMNITE D'EVICTION (NON) - INFIRMATION DU JUGEMENT - RUPTURE ABUSIVE DU CONTRAT DE BAIL - DOMMAGES-INTERETS (OUI) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE – REJET

Si en droit le criminel tient le civil en état et que l'article 316 du code de procédure civile autorise le juge à suspendre le cours d'une instance pour le temps ou jusqu'à l'évènement qu'il détermine, il est aussi vrai qu'il faut qu'il y ait un lien entre les deux affaires. Cette condition n'étant pas remplie dans le cas d'espèce, il y a lieu de rejeter le sursis à statuer demandé par l'appelante.

Selon l'article 524 du code civil, « les objets que le propriétaire d'un fonds y a placé pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination… Sont immeubles par destination, tous les effets mobiliers que le propriétaire a attaché au fond à perpétuelle demeure ». En l'espèce, aussi bien le contrat de bail que le contrat de location de matériel ont tous été signés par le propriétaire. Le matériel objet de la location était affecté à un pressing abrité par l'immeuble et à défaut de ce matériel, l'immeuble était inexploitable. Il s'agit donc d'un fonds de commerce et il ne peut être soutenu que les deux contrats sont de nature différente.

Concernant l'indemnité d'éviction, l'article 94 AUDCG stipule que « le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée, en réglant au locataire une indemnité d'éviction ». Et pour l'article 91 AUDCG « le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l'activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deux ans ». La locataire n'ayant occupé l'immeuble que pendant un an, elle ne remplit pas les conditions de l'article 91 précité et n'a donc pas droit au renouvellement. Aucune indemnité d'éviction ne peut donc lui être allouée.

Cependant, il y a eu rupture abusive du contrat de bail puisque les contrats stipulaient une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, et pourtant, avant l'expiration du 1er délai, le bailleur informait la locataire du non renouvellement des contrats. Ce qui a certainement causé un préjudice énorme à la locataire qui mérite réparation.

ARTICLE 91 AUDCG

ARTICLE 94 AUDCG

ARTICLE 517 CODE CIVIL BURKINABE

ARTICLE 524 CODE CIVIL BURKINABE

ARTICLE 316 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABE

ARTICLE 530 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABE

ARTICLE 536 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABE

ARTICLE 550 CODE DE PROCEDURE CIVILE BURKINABE