Cour d'Appel de Pointe-Noire Arrêt du 08/12/2009

DROIT COMMERCIAL GENERAL - BAIL COMMERCIAL - BAIL DE LOCAUX A USAGE D'ENTREPOTS FRIGORIFIQUES - REPRISE DU BAIL - CONTRAT A DUREE DETERMINEE - PROTOCOLE D'ACCORD - BAIL ANTERIEUR - ARRIERES DE LOYERS - NOUVEAU PRENEUR - PAIEMENT PARTIEL - ASSIGNATION EN APUREMENT DES LOYERS - CREANCES RECIPROQUES - COMPENSATION (OUI) - PREJUDICE SUBI PAR LE PRENEUR - DOMMAGES ET INTERETS (OUI) - APPELS - RECEVABILITE (OUI)

PROTOCOLE D'ACCORD - NOVATION - ARTICLE 1274 CODE CIVIL - SUBSTITUTION D'UN NOUVEAU DEBITEUR - ANCIEN DEBITEUR - REGLEMENT DE LA TAXE IMMOBILIERE - VERSEMENT PARTIEL DES LOYERS DUS - COMPENSATION PARTIELLE DES ECHEANCES - DEDUCTION (OUI) - MONTANT DE LA CREANCE - MAUVAISE APPRECIATION DES JUGES - INFIRMATION DU JUGEMENT - PAIEMENT DU SOLDE(OUI)

CREANCE - ECHEANCES FIXEES - NON-PAIEMENT - PREJUDICE SUBI - DOMMAGES-INTERETS ET FRAIS ACCESSOIRES (OUI)

DEMANDES EN REMBOURSEMENT - SOMME INDUMENT PERÇUE - TVA ET CA - EXONERATION - CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL (NON)- PERCEPTION INDUE (NON) - INFIRMATION DU JUGEMENT - REMBOURSEMENT DE LA TVA & CA (NON)

LOYERS DE 2005 - SEQUESTRE - REVERSEMENT AU BAILLEUR - OCCUPATION DES LOCAUX - EXPULSION ET APPOSITION DES SCELLES EN 2006 - NON JOUISSANCE DES LIEUX LOUES (NON) - REMBOURSEMENT DES LOYERS (NON) - CONFIRMATION DU JUGEMENT

RECOUVREMENT DE LA TVA & CA - EXTORSION DE FONDS - ACTIONS JUDICIAIRES - ATTEINTE A L'IMAGE - RECOUVREMENT DU SOLDE - ACTION FONDEE DU BAILLEUR - PRENEUR - ALLOCATION DE DOMMAGES-INTERETS - INFIRMATION DU JUGEMENT

BAILLEUR ET PRENEUR - DETTES RECIPROQUES (NON) - COMPENSATION (NON) - INFIRMATION DU JUGEMENT

Suivant protocole d'accord signé des parties, valant novation au sens de l'article 1274 du code civil, le preneur, qui a succédé à un autre dans les locaux objet du bail, s'est substitué à ce dernier et a accepté d'apurer, suivant un échéancier, les arriérés des loyers échus impayés du par ce dernier. L'ancien débiteur ayant fait connaitre au bailleur qu'il avait réglé pour son compte la taxe immobilière, et lui a également versé une somme au titre du solde des loyers, ces différents montants doivent être déduites des loyers dus, et venir donc en compensation d'une partie des échéances. Et à défaut de preuve de paiement des autres échéances, il y a lieu de dire que le preneur reste devoir au bailleur et doit être condamné au paiement de cette créance. Le non-paiement de celle-ci nonobstant les échéances fixées d'accord partie a nécessairement causé un préjudice au bailleur qui mérite réparation.

Selon les articles 2 et 3 de la loi 12-97 du 12 mai 1997 portant institution de la TVA, « sont soumis à la TVA les opérations réalisées à titre onéreux par les personnes physiques ou morales relevant d'une activité économique, les prestations de services à des tiers et les prestations de services à soi-même ».

Et l'alinéa 4 de l'article 3 précise que sont considérées comme prestations de services « les locations des biens meubles et immeubles... ». En l'espèce, la prestation de service en cause (le contrat de bail commercial liant les parties) entre bien dans les prévisions des articles précités, et est donc assujettie à la TVA et aux CA. La somme recouvrée à ce titre par le bailleur n'est donc pas indue.

Concernant la demande en remboursement des loyers versés au titre de l'année 2005 entre les mains du séquestre et reversés au bailleur, il est établi que le preneur a occupé les locaux loués pendant toute l'année 2005. En effet, son expulsion et l'apposition des scellés réalisées seulement en 2006 ne l'ont, en aucun cas, empêché de jouir des lieux loués durant l'année 2005. C'est à bon droit que les premiers juges ont jugé que les sommes versées étaient acquises au bailleur au titre des loyers.

Ayant été jugé qu'il n y a pas eu perception indue au titre de la TVA & CA, qu'en outre, la procédure engagée par le bailleur pour obtenir l'expulsion de son locataire déchu de tout droit au renouvellement du bail, a abouti ; et que mieux, le bailleur est fondé en son action en recouvrement du solde du au titre du protocole d'accord, dès lors, la demande du preneur en paiement de dommages-intérêts pour extorsion de fonds et atteinte à l'image n'est pas fondée.

Enfin, sa demande en compensation et à laquelle ont fait droit les premiers juges n'est également pas fondée. En effet, c'est lui qui reste redevable au bailleur. Il n'y a donc pas existence de dettes réciproques entre les parties qui puisse justifier une opération de compensation.