La location-gérance constitue une institution juridique originale permettant l'exploitation indirecte d'un fonds de commerce. Réglementée par les articles 138 à 146 de l'Acte Uniforme OHADA relatif au droit commercial général, elle offre au propriétaire d'un fonds la possibilité de confier temporairement son exploitation à un tiers, le locataire-gérant, qui l'exploite de manière autonome et à ses risques et périls, moyennant une redevance. L'importance économique de ce mécanisme contractuel ne saurait être sous-estimée car il permet une dissociation entre la propriété et l'exploitation du fonds, offrant ainsi une flexibilité précieuse aux opérateurs économiques. Pour appréhender pleinement les subtilités de ce dispositif juridique complexe, il convient d'examiner successivement les conditions de validité qui président à sa formation (I), puis les effets qu'il produit entre les parties et à l'égard des tiers(II).

I. CONDITIONS DE VALIDITÉ DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

A. Conditions de fond

1. Nature juridique et caractéristiques essentielles

Le contrat de location-gérance se distingue par sa nature singulière. L'article 138 de l'AUDCG le définit comme une convention par laquelle le propriétaire d'un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Cette définition met en exergue trois caractéristiques fondamentales qui constituent l'essence même du contrat.

La première caractéristique réside dans la mise à disposition complète du fonds. Contrairement à d'autres contrats commerciaux, la location-gérance implique un transfert global de l'exploitation comprenant tous les éléments corporels et incorporels du fonds. Cette globalité est indispensable pour permettre une exploitation effective et cohérente.

La deuxième caractéristique concerne l'autonomie du locataire-gérant. Cette autonomie se manifeste tant dans l'organisation que dans la conduite des affaires. Le locataire-gérant n'est pas un simple préposé mais un véritable entrepreneur indépendant qui détermine librement sa stratégie commerciale, sous réserve du respect de la destination du fonds.

La troisième caractéristique, particulièrement significative, tient au transfert des risques d'exploitation. En acceptant d'exploiter le fonds "à ses risques et périls", le locataire-gérant assume personnellement les conséquences financières de sa gestion, qu'elles soient bénéficiaires ou déficitaires.

2. Conditions relatives au propriétaire du fonds

Le législateur OHADA a instauré des conditions strictes concernant le propriétaire du fonds, témoignant d'un souci de protection tant du locataire-gérant que des créanciers. L'article 141 impose ainsi une condition préalable fondamentale : l'exploitation personnelle du fonds pendant une durée minimale de deux ans avant sa mise en location-gérance.

Cette exigence poursuit un double objectif. D'une part, elle vise à garantir la viabilité économique du fonds, en s'assurant que celui-ci a fait ses preuves sous la gestion directe de son propriétaire. D'autre part, elle protège le futur locataire-gérant en lui permettant d'apprécier le potentiel réel du fonds sur la base d'un historique d'exploitation significatif.

Toutefois, conscient des réalités économiques, le législateur a prévu des tempéraments à cette règle. L'article 142 confère ainsi à la juridiction compétente le pouvoir de réduire ce délai à un an lorsque le propriétaire justifie d'une impossibilité d'exploitation personnelle. Cette impossibilité peut résulter de diverses circonstances : maladie, incapacité, obligations professionnelles incompatibles, etc.

3. Conditions relatives au locataire-gérant

Le statut du locataire-gérant fait l'objet d'un encadrement juridique minutieux, reflétant son rôle central dans l'exploitation du fonds. L'AUDCG pose comme condition fondamentale la qualité de commerçant. Cette exigence traduit la volonté du législateur de professionnaliser la gestion du fonds et d'assurer une exploitation compétente.

La qualité de commerçant implique plusieurs prérequis importants. Le locataire-gérant doit d'abord avoir la capacité juridique d'exercer le commerce conformément aux articles 6 à 12 de l'AUDCG. Il ne peut donc être frappé d'aucune interdiction légale ou judiciaire, ni se trouver dans une situation d'incompatibilité professionnelle. Cette exigence protège indirectement le propriétaire en écartant les personnes qui ne présentent pas les garanties morales et professionnelles nécessaires.

Par ailleurs, le statut de commerçant entraîne l'obligation pour le locataire-gérant de s'immatriculer au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier. Cette immatriculation revêt une importance cruciale car elle conditionne l'opposabilité du contrat aux tiers et s'inscrit dans le système général de publicité mis en place pour protéger les créanciers. Elle permet également d'assurer la transparence des relations commerciales en rendant public le changement intervenu dans l'exploitation du fonds.

B. Conditions de forme et de publicité

1. Exigences formelles du contrat

Si l'Acte Uniforme n'impose pas de forme solennelle pour le contrat de location-gérance, la pratique privilégie systématiquement l'écrit pour des raisons évidentes de sécurité juridique. Le contrat, qu'il soit établi par acte authentique ou sous seing privé, doit contenir un certain nombre de mentions essentielles qui permettent d'identifier précisément l'opération et de définir les droits et obligations des parties.

Parmi ces mentions figurent en premier lieu l'identité complète des parties, avec une attention particulière portée à la qualification du locataire-gérant comme commerçant. La description détaillée du fonds constitue un autre élément crucial du contrat. Cette description doit énumérer tous les éléments corporels (matériel, mobilier, marchandises) et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail) compris dans l'opération. Une description précise permet d'éviter les contestations ultérieures lors de la restitution du fonds.

La durée de la location-gérance doit également être clairement stipulée. Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, chaque option ayant ses propres implications juridiques, notamment en termes de résiliation. Le montant et les modalités de paiement de la redevance constituent un autre élément essentiel. Cette redevance se décompose généralement en une partie fixe correspondant à la jouissance des locaux et une partie variable liée à l'exploitation du fonds.

2. Système de publicité légale

Le législateur OHADA a mis en place un système de publicité particulièrement rigoureux, dont le respect conditionne l'efficacité du contrat à l'égard des tiers. L'article 139 impose ainsi plusieurs formalités qui doivent être accomplies dans des délais stricts, sous peine de sanctions sévères.

La première obligation consiste en une publication dans un journal d'annonces légales dans les quinze jours suivant la conclusion du contrat. Cette publication doit mentionner l'existence du contrat, l'identité des parties et les caractéristiques essentielles de l'opération. Elle vise à informer les tiers du changement intervenu dans l'exploitation du fonds et à leur permettre d'exercer leurs droits éventuels.

3. Mécanisme complémentaire de publicité

Parallèlement à la publication dans un journal d'annonces légales, le système de publicité légale s'appuie également sur une inscription au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier (RCCM). Cette double exigence reflète la volonté du législateur d'assurer une information complète des tiers.

Le propriétaire doit ainsi procéder à une inscription modificative au RCCM pour signaler la mise en location-gérance du fonds. Cette inscription permet de tracer l'historique du fonds et d'informer les tiers de son mode d'exploitation actuel. Simultanément, le locataire-gérant doit s'immatriculer en cette qualité au même registre, officialisant ainsi sa position d'exploitant.

4. Sanctions du défaut de publicité

Le non-respect des formalités de publicité entraîne des conséquences juridiques significatives. La sanction principale réside dans l'inopposabilité du contrat aux tiers. Concrètement, les créanciers peuvent ignorer l'existence du contrat de location-gérance et continuer à considérer le propriétaire comme l'exploitant du fonds.

Plus grave encore, l'article 145 de l'AUDCG prévoit la responsabilité solidaire du propriétaire pour les dettes contractées par le locataire-gérant jusqu'à la publication régulière du contrat. Cette sanction sévère incite fortement les parties à respecter scrupuleusement les exigences de publicité.

II. EFFETS DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

A. Dans les rapports entre les parties

1. Obligations du propriétaire

Le propriétaire du fonds assume plusieurs obligations fondamentales qui découlent de la nature même du contrat. Son obligation première consiste à délivrer le fonds dans un état permettant une exploitation normale. Cette obligation de délivrance s'étend à tous les éléments nécessaires à l'exploitation, qu'ils soient corporels ou incorporels.

Le propriétaire est également tenu d'une obligation de garantie qui se décline en trois volets. D'abord, la garantie contre les vices cachés qui pourraient affecter l'exploitation du fonds. Ensuite, la garantie d'éviction qui protège le locataire-gérant contre les troubles de droit émanant du propriétaire lui-même ou des tiers. Enfin, la garantie de conformité qui assure que le fonds correspond aux caractéristiques convenues.

L'obligation de non-concurrence constitue un autre aspect essentiel des obligations du propriétaire. Il doit s'abstenir de tout acte qui pourrait détourner la clientèle du fonds ou entraver son exploitation normale. Cette obligation peut être renforcée par des stipulations contractuelles définissant précisément son étendue géographique et temporelle.

2. Obligations du locataire-gérant

Le locataire-gérant, en sa qualité d'exploitant effectif du fonds, supporte un ensemble d'obligations particulièrement dense. Son obligation principale réside dans l'exploitation diligente du fonds en bon commerçant, conformément à sa destination. Cette obligation générale se décline en plusieurs aspects spécifiques qui méritent une attention particulière.

Sur le plan commercial, il doit maintenir l'activité du fonds et préserver sa clientèle. Cette obligation implique une gestion active et professionnelle visant non seulement à conserver mais aussi à développer le potentiel commercial du fonds. Le locataire-gérant doit également respecter la destination du fonds et ne peut modifier substantiellement la nature de l'activité sans l'accord du propriétaire.

III. CESSATION DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

A. Causes de cessation

1. Cessation normale du contrat

La cessation normale du contrat de location-gérance intervient principalement par l'arrivée du terme convenu pour les contrats à durée déterminée. À cette échéance, le contrat prend fin automatiquement sans qu'il soit nécessaire d'accomplir une quelconque formalité. Toutefois, si les parties continuent à exécuter le contrat après son terme, la jurisprudence considère qu'il se transforme en contrat à durée indéterminée.

Pour les contrats à durée indéterminée, la cessation s'opère par la volonté unilatérale de l'une des parties, manifestée par la délivrance d'un préavis. La durée de ce préavis n'étant pas fixée par l'AUDCG, elle doit être raisonnable et tenir compte des usages commerciaux et de la durée antérieure des relations entre les parties.

2. Cessation anticipée

Le contrat peut également prendre fin de manière anticipée dans plusieurs situations. D'abord, les parties peuvent convenir d'une résiliation amiable, leur accord mutuel mettant fin immédiatement au contrat sous réserve du respect des droits des tiers. Cette solution présente l'avantage de la souplesse mais nécessite une vigilance particulière quant à la protection des créanciers.

La résolution judiciaire constitue une autre cause de cessation anticipée, notamment en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles. Le juge apprécie souverainement la gravité du manquement invoqué et peut accorder des délais ou prononcer la résolution aux torts exclusifs de la partie défaillante.

3. Causes particulières de cessation

Certaines circonstances particulières entraînent également la fin du contrat. Le décès du locataire-gérant constitue une cause automatique de cessation, compte tenu du caractère intuitu personae de la convention. Cette solution se justifie par l'importance des qualités personnelles du locataire-gérant dans l'exécution du contrat.

La faillite ou la liquidation de l'une des parties peut également provoquer la cessation du contrat. De même, la perte totale ou partielle du fonds, rendant impossible la poursuite de l'exploitation dans des conditions normales, met fin au contrat. Dans ces hypothèses, la cessation s'impose aux parties indépendamment de leur volonté.

B. Conséquences de la cessation

1. Obligations de restitution

La première conséquence de la cessation du contrat réside dans l'obligation pour le locataire-gérant de restituer le fonds au propriétaire. Cette restitution doit être accompagnée d'un inventaire contradictoire détaillé, permettant de comparer l'état du fonds au moment de sa restitution avec celui constaté lors de sa mise en location-gérance.

Le locataire-gérant doit restituer tous les éléments corporels et incorporels du fonds dans un état correspondant à une exploitation normale, sous réserve de l'usure habituelle. La jurisprudence admet que le locataire-gérant ne peut être tenu responsable de la dépréciation normale du fonds résultant de l'évolution des conditions économiques ou des changements dans les goûts de la clientèle.

2. Règlement des comptes entre les parties

La fin du contrat nécessite un règlement des comptes entre les parties. Ce règlement porte notamment sur les redevances arriérées, les charges d'exploitation en cours, et les éventuelles indemnités dues pour dégradation du fonds. Les parties doivent également procéder à la liquidation des stocks, soit par leur reprise par le propriétaire à leur valeur vénale, soit par leur cession au locataire-gérant.

3. Protection des tiers

La cessation du contrat ne doit pas porter préjudice aux droits des tiers. Ainsi, l'article 139 de l'AUDCG impose une nouvelle publication dans un journal d'annonces légales pour informer les tiers de la fin de la location-gérance. Cette publicité est particulièrement importante pour les créanciers du locataire-gérant, puisque l'article 146 prévoit l'exigibilité immédiate de leurs créances.

Les contrats en cours nécessitent également une attention particulière. Les contrats de travail sont en principe transférés au propriétaire en application du principe de la continuité des contrats de travail. Pour les autres contrats (baux commerciaux, contrats d'approvisionnement, etc.), leur sort dépend des stipulations contractuelles et de la volonté des parties.