La protection des créanciers du débiteur en état de cessation des paiements est d’une importance capitale pour le législateur communautaire au point où, il concède à certains des privilèges. Le privilège est une faveur concédée par la loi à certaines catégories de créanciers sociaux. Les salariés et le bailleur d’immeuble du débiteur bénéficient de cette faveur lors de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation des biens.

I-           SUPER PRIVILEGE DU SALARIE

En cas d’ouverture des procédures de redressement judiciaire ou de liquidation des biens d’une entreprise, les créances résultant du contrat de travail ou du contrat d’apprentissage sont garanties, par le super privilège des salaires. Ces créances devront, au plus tard les dix jours qui suivent la décision d’ouverture et sur simple décision du juge-commissaire être payées par le syndic sur les premières rentrées de fonds avant toute autre créance.

Par ailleurs, l’article 96 alinéa 3 de l’AUPCAP prévoit qu’au cas où lesdites créances sont payées grâce à une avance faite par le syndic ou toute personne ou un organisme, le prêteur est subrogé dans les droits des travailleurs et doit être remboursé dès la rentrée des fonds nécessaires sans qu’aucune autre créance puisse y faire obstacle.

II-       DROIT DE RESILIATION ET PRIVILEGE DU BAILLEUR D'IMMEUBLE

La situation du bailleur de l’immeuble lors de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation des biens est délicate. Toutefois, le législateur OHADA prévoit à l’article 97 de l’AUPCAP que : « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution du bail des immeubles affectés à l’activité professionnelle du débiteur, y compris les locaux qui, dépendent de ces immeubles, servent à l’habitation du débiteur ou de sa famille, ne peut résulter du seul fait de l’ouverture du redressement judiciaire ou de la liquidation des biens ». Autrement dit, l’ouverture des procédures collectives n’est pas une cause de résiliation du bail dont bénéficie l’entreprise en difficulté. Malgré cette précision du législateur communautaire, Plusieurs questions préoccupent le bailleur de l’immeuble loué par l’entreprise en cessation des paiements. Notamment la question de la continuité ou de la résiliation du bail en passant par la gestion des créances de loyer et ses privilèges.

Ainsi, le syndic en cas de liquidation des biens, ou le débiteur assisté du syndic, en cas de redressement judiciaire, peut continuer le bail ou le céder. Qu’il s’agit de la continuité ou de la cession du bail, elle doit se faire dans les conditions éventuellement prévues au contrat conclu avec le bailleur et avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. La résiliation du bail par le syndic ou par le débiteur assisté par le syndic, doit être faite sur simple congé formulé par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le bailleur. Cette résiliation prendra effet à l’expiration du délai de préavis notifié dans cet acte, qui ne saurait être inférieur à trente jours.

Par ailleurs, la résiliation du bail peut être aussi demandé par le bailleur lui-même. Ainsi, si les causes de la demande de résiliation sont antérieures à la demande d’ouverture de la procédure collective, le bailleur doit, s’il ne l’a pas encore fait, introduire sa demande dans un délai de trente jours suivant la deuxième insertion au journal d’annonces légales de l’Etat partie concerné. Par contre, si les causes de la demande de résiliation du bailleur sont nées postérieurement à la décision d’ouverture, il doit introduire sa demande dans un délai de quinze jours à compter de la connaissance par lui de la cause de résiliation.

Cependant, le législateur a attribué des privilèges au bailleur, ceci peu importe le demandeur de la résiliation du bail. En effet, le bailleur a un privilège pour les douze derniers mois de loyers échus avant la décision d’ouverture de la procédure collective ainsi que pour les douze mois échus ou à échoir postérieurement à cette décision (article 98 de l’AUPCAP). Toutefois, si le bail est résilié, le bailleur également d’un privilège pour les dommages-intérêts et l’indemnité d’occupation, qui peuvent lui être alloués ; il peut en demander le paiement dès le prononcé de la résiliation. Par contre, si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut pas exiger le paiement des loyers à échoir.