I. QU'EST-CE QUE LA CESSION DU BAIL PROFESSIONNEL ?

La cession du bail professionnel est l'opération juridique par laquelle le locataire (cédant) transfère à un tiers (cessionnaire) l'ensemble de ses droits et obligations découlant du contrat de bail. En droit OHADA, elle est régie par les articles 118 à 122 de l'Acte uniforme portant droit commercial général.

II. LES DEUX TYPES DE CESSION

Il y a deux façons principales de céder un bail en droit OHADA :

1. La cession "libre"

C'est le cas le plus favorable pour le preneur. Quand il veut céder son bail, mais en cédant aussi tout ce qui permet de faire tourner l'activité (le fonds de commerce, le matériel, les stocks, etc.), le bailleur ne peut normalement pas s'y opposer.

Le preneur doit juste en informer le bailleur par écrit, par exemple par lettre recommandée, et lui donner les coordonnées complètes du nouveau locataire. Le bail est alors automatiquement transmis au nouveau locataire, qui reprend tous les droits et obligations de l'ancien. Les conditions du bail restent les mêmes.

2. La cession "avec autorisation"

Les choses se corsent quand le preneur veut juste céder le bail, sans tout le reste. Dans ce cas, il doit d'abord obtenir l'accord écrit du bailleur avant de pouvoir procéder à la cession.

Le preneur doit faire une demande écrite au bailleur, en lui présentant le projet de cession et en justifiant de la situation du nouveau locataire pressenti. Le bailleur peut alors refuser la cession s'il a de bonnes raisons, comme si le nouveau locataire n'a pas les moyens financiers suffisants ou s'il veut changer complètement l'activité dans les locaux.

Le bailleur dispose d'un délai raisonnable pour donner sa réponse. S'il ne répond pas dans ce délai, son accord est considéré comme acquis. Mais le preneur ne peut céder le bail sans avoir obtenu l'accord exprès du bailleur au préalable.

L'idée générale est de permettre au preneur de céder son bail plus facilement quand il cède tout son fonds de commerce, mais de donner plus de pouvoir au bailleur quand seul le bail est cédé, afin de s'assurer que le nouveau locataire présente les garanties nécessaires.

III. PROCÉDURE DE CESSION : LES ÉTAPES CLÉS

Pour procéder à une cession de bail de manière sécurisée et en conformité avec le droit OHADA, il est recommandé de suivre une procédure en 3 grandes phases : une phase préparatoire, une phase de formalisation de la cession, et une phase d'information du bailleur.

1. Phase préparatoire

La première étape consiste à bien se préparer en amont de la cession effective. Il s'agit de vérifier les conditions du bail initial, de faire un état des lieux détaillé des éléments qui seront cédés, et d'évaluer financièrement la valeur de la cession pour déterminer un prix juste.

2. Formalisation de la cession

Une fois la phase préparatoire terminée, il faut formaliser la cession par écrit. Il est recommandé de commencer par rédiger une promesse de cession, puis de signer le contrat définitif de cession. Ce contrat devra impérativement contenir certaines mentions obligatoires comme l'identité complète du cessionnaire et son numéro d'immatriculation au Registre du Commerce le cas échéant.

3. Information du bailleur

Enfin, la dernière étape cruciale est d'informer le bailleur de la cession dans les formes requises. La notification doit se faire par exploit d'huissier ou tout moyen écrit permettant d'attester de la réception par le bailleur. Un délai raisonnable doit être respecté entre cette notification et la réalisation effective de la cession. Les preuves de cette notification devront être soigneusement conservées.

En suivant scrupuleusement ces 3 grandes phases, vous vous assurerez que la cession de bail se déroule dans les règles, dans l'intérêt de toutes les parties.

IV. EFFETS DE LA CESSION

1. Pour le cessionnaire

Lorsque la cession est réalisée, le cessionnaire devient le nouveau locataire des lieux. Il doit alors respecter à la lettre toutes les clauses du bail initial, comme le paiement du loyer à venir. Il prend la place du cédant dans ses droits et obligations.

2. Pour le cédant

De son côté, le cédant se dégage des obligations futures liées au bail. Cependant, il reste tenu des éventuels loyers ou charges impayés avant la cession. Selon les cas, il peut aussi être amené à se porter garant du nouveau locataire vis-à-vis du bailleur.

3. Pour le bailleur

Pour le bailleur, les effets de la cession sont relativement limités. Il conserve un contrat de bail identique, avec les mêmes garanties. Le seul changement est qu'il a désormais affaire à un nouveau débiteur direct, le cessionnaire, au lieu de l'ancien locataire.

V. POINTS DE VIGILANCE

Lors d'une cession de bail, il est essentiel de rester très vigilant sur plusieurs aspects :

• Vérifier scrupuleusement la situation du bail initial et son éventuel statut (bail commercial, professionnel, etc.)
• Respecter à la lettre le formalisme requis, notamment pour la notification au bailleur
• Conserver précieusement toutes les preuves de cette notification
• Établir des états des lieux d'entrée et de sortie très détaillés
• S'assurer du règlement de tous les comptes entre le cédant et le cessionnaire

Notre plateforme dispose d'une gamme complète de modèles d'actes couvrant chaque étape de la procédure de cession, depuis la demande initiale jusqu'à la notification définitive au bailleur. Ces documents, régulièrement mis à jour, garantissent la sécurité juridique de vos opérations de cession de bail professionnel en droit OHADA.

N'hésitez pas à nous contacter pour toute question ou assistance dans la réalisation de votre projet de cession.