Le bail à usage professionnel est avant tout un bail commercial, il faut entendre par « bail commercial », « un contrat par lequel une personne, (le bailleur) met à la disposition d’une autre personne dénommée « preneur » ou « locataire » et lui en confère la jouissance contre le paiement d’un certain prix (loyer…), et pendant un certain temps », un bien donné. Depuis la reforme OHADA de 2010, l’AUDCG a opté pour l’appellation de « bail à usage professionnel » au lieu de « bail commercial » tout simplement.

I-          CHAMPS D’APPLICATION

Le bail à usage professionnel est applicable aux locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel (par exemple, garage, pressing, cabinet d’avocats) ; locaux accessoires dépendant d’un local ou d’un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, terrains nus sur lesquels ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lui. Il est également applicable aux personnes morales de droit public à caractère industriel ou commercial, et aux sociétés à capitaux publics, qu’elles agissent en qualité de bailleur ou de preneur.

A contrario, est exclu de la qualification de bail professionnel, le bail à usage d’habitation.

II-       CONCLUSION ET DUREE DU BAIL

Le bail à usage professionnel peut être verbal ou écrit, les parties fixent librement la durée du bail. Selon sa durée, nous distinguons deux (2) types de bail à usage professionnel :

-le bail à durée déterminée : il se particularise par le terme connu d’avance par les parties.

-le bail à durée indéterminée : son terme n’est pas fixé.

Il est à noter en sus, que le bail verbal est réputé conclu pour une durée indéterminée.

III-    OBLIGATIONS DU PRENEUR ET DU BAILLEUR

En contrepartie de la jouissance des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique. Leurs qualités induisent le respect de leurs obligations respectives.

Ainsi, le bailleur est tenu : de délivrer les locaux (mise à disposition) ; de procéder aux grosses réparations (gros murs, voutes, poutres, toitures, murs de soutènement ou de clôture, fosses septiques…) ; il est responsable des troubles de jouissance survenus de son fait ou du fait de ses ayants-droit.

Pour sa part, le preneur est tenu de : payer les loyers aux termes convenus (obligation essentielle) ; exploiter les locaux en bon père de famille ; effectuer les réparations d’entretien du local.

IV-      LOYER

Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables. A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :

·        la situation des locaux ;

·        leur superficie ;

·        l’état de vétusté ;

·        le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

V-          DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

La qualification de bail à usage professionnel comporte un atout majeur. Ce joker est le droit au renouvellement du bail dont dispose le preneur. Ce droit s’applique indépendamment de la nature déterminée ou indéterminée du bail.

·        -Conditions de mise en œuvre de cette prérogative

Le preneur doit avoir exploité les locaux loués au moins pendant deux (2) ans ; le preneur exerce effectivement ce droit au renouvellement par ses actions.

·        -Exercer le droit au renouvellement

Dans un bail à durée déterminée au plus tard trois (3) mois avant l’expiration dudit bail, le preneur doit exprimer sa volonté de renouvellement au bailleur ; dans un bail à durée indéterminée dont la durée du préavis est d’au moins six (6) mois, le preneur doit s’opposer au congé qui lui serait signifié par le bailleur.

L’exercice de ce droit par le preneur implique une signification par voie d’huissier ou une notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire.

VI-       CONDITIONS D’OPPOSITION DU BAILLEUR

Le bailleur peut s’opposer au droit au renouvellement du bail mais en réglant au locataire une indemnité d’éviction. Celle-ci est un versement correspondant au préjudice subi par le preneur en raison de son éventuelle délocalisation. En cas de désaccord sur le montant de cette indemnité, la juridiction compétente la détermine en fonction notamment du montant du chiffre d’affaires, des investissements réalisés, de la situation géographique du local, et des frais de déménagements conséquents.

Exceptionnellement, le bailleur est dispensé de verser l’indemnité d’éviction dans les cas suivants :

·        la justification d’un motif grave et légitime contre le preneur ;

·        la démolition de l’immeuble loué en vue d’une reconstruction ;

·        l’occupation des locaux d’habitation accessoires des locaux principaux par lui-même ou sa famille (conjointe, ascendants, descendants…), sauf s’ils forment un ensemble indivisible avec les locaux principaux.

VII-    RESILIATION DU BAIL

Le preneur et le bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. La demande en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées.

A peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respecté et informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef. Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents. La partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l’acte introductif d’instance. La décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits.