Le loyer et les charges locatives constituent des éléments essentiels du bail à usage professionnel en droit OHADA. Leur régime juridique est principalement défini par les articles 112 à 117 de l'Acte uniforme portant droit commercial général (AUDCG). Ces dispositions organisent tant la fixation initiale que la révision des loyers, ainsi que les obligations respectives des parties concernant leur paiement.

L'importance pratique de cette question se reflète dans la diversité des actes juridiques nécessaires à sa mise en œuvre et à son contentieux : assignations en paiement ou en fixation de loyer, demandes de révision, mises en demeure, contestations d'augmentation, etc. Pour appréhender efficacement cette matière, il convient d'examiner d'abord le régime juridique des loyers et charges (I), avant d'analyser les procédures de recouvrement et de contentieux (II).

I. LE RÉGIME JURIDIQUE DES LOYERS ET CHARGES LOCATIVES

A. La détermination du loyer

1. La fixation initiale du loyer

L'article 116 de l'AUDCG pose le principe fondamental de la liberté contractuelle dans la fixation du montant du loyer : "Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables."

Cette liberté contractuelle permet aux parties d'aménager le loyer selon leurs besoins. Ainsi, elles peuvent opter pour un loyer fixe ou variable, prévoir son indexation sur différents indices économiques, ou encore convenir d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée. Les modalités de paiement peuvent également être librement déterminées, qu'il s'agisse d'un paiement mensuel ou trimestriel.

Toutefois, cette liberté n'est pas absolue puisqu'elle doit s'exercer dans le respect des dispositions législatives ou réglementaires nationales applicables, notamment en matière de plafonnement des loyers.

2. La révision du loyer

L'AUDCG organise la révision du loyer selon deux mécanismes distincts. Le premier est la révision conventionnelle, prévue par l'article 116 alinéa 2 qui dispose que le loyer est "révisable dans les conditions fixées par les parties". Les cocontractants peuvent ainsi prévoir dans leur contrat les conditions de révision du loyer, en incluant des clauses d'indexation automatique ou en définissant des périodes de révision spécifiques.

Le second mécanisme intervient à défaut de stipulations contractuelles, lors du renouvellement du bail. Dans cette hypothèse, l'article 117 confère à la juridiction compétente le pouvoir de fixer le nouveau montant du loyer. Pour ce faire, le juge doit prendre en considération plusieurs critères objectifs : la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté, ainsi que le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

B. Les obligations relatives au paiement

1. Les obligations du preneur

L'article 112 impose au preneur une obligation principale de paiement du loyer qui constitue un élément essentiel du contrat de bail. Cette obligation fondamentale s'analyse comme une obligation de résultat dont l'inexécution peut conduire à la résiliation du bail. Le texte précise expressément que "le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus, entre les mains du bailleur ou de son représentant dûment mandaté."

L'exécution de cette obligation doit respecter trois paramètres essentiels. D'abord, le versement doit être effectué entre les mains du bailleur ou d'une personne expressément mandatée par lui. Ensuite, le paiement doit intervenir aux échéances stipulées dans le contrat. Enfin, le montant versé doit correspondre exactement à celui prévu conventionnellement ou fixé judiciairement en cas de révision.

2. Les modalités de paiement

L'AUDCG fait preuve de modernité et de souplesse concernant les moyens de paiement acceptés. L'article 112 alinéa 2 prévoit expressément que "le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électronique." Cette disposition permet d'adapter les modalités de paiement aux usages commerciaux contemporains et aux nouvelles technologies, tout en assurant la sécurité des transactions.

La question de la preuve du paiement revêt une importance pratique considérable. Le preneur doit être en mesure de justifier de la régularité de ses versements, ce qui suppose la conservation des quittances ou autres documents justificatifs. En cas de paiement électronique, les relevés bancaires ou autres confirmations de transaction peuvent servir de preuve. Cette exigence probatoire est particulièrement importante en cas de contentieux sur le paiement des loyers.

C. Le régime des charges locatives

1. La détermination des charges

L'AUDCG ne contient pas de dispositions spécifiques concernant les charges locatives. Cette situation laisse une grande liberté contractuelle aux parties pour définir la répartition des charges entre bailleur et preneur. Toutefois, cette liberté doit s'exercer dans le respect des dispositions d'ordre public et du droit commun des obligations.

2. Le recouvrement des charges

Le recouvrement des charges suit généralement le même régime que celui du loyer principal. Les parties peuvent prévoir dans le contrat les modalités de paiement des charges, qu'il s'agisse de provisions mensuelles avec régularisation annuelle ou de remboursement sur justificatifs. En cas de contestation sur le montant ou la répartition des charges, la juridiction compétente peut être saisie pour trancher le litige.

II. LES PROCÉDURES DE RECOUVREMENT ET DE CONTENTIEUX

A. Les procédures de recouvrement des loyers et charges

1. La mise en demeure préalable

Conformément à l'article 133 de l'AUDCG, la résiliation du bail pour défaut de paiement doit être précédée d'une mise en demeure. Ce préalable obligatoire doit être effectué par acte d'huissier ou notifié par tout moyen permettant d'établir sa réception effective par le destinataire. La mise en demeure doit nécessairement indiquer la ou les clauses du bail non respectées et informer le preneur qu'à défaut d'exécution dans un délai d'un mois, le bailleur pourra saisir la juridiction compétente.

2. Les voies de recouvrement

En l'absence de régularisation suite à la mise en demeure, le bailleur dispose de plusieurs options pour recouvrer sa créance :

• La procédure d'injonction de payer prévue par l'Acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution
• L'assignation en paiement devant la juridiction compétente
• L'exercice du privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux loués

B. Le contentieux des loyers et charges

1. Les contestations relatives au montant du loyer

L'article 117 de l'AUDCG organise la procédure en cas de désaccord sur le montant du loyer. Il prévoit que "la juridiction compétente, statuant à bref délai, est saisie par la partie la plus diligente." Le texte encadre le pouvoir d'appréciation du juge en énumérant les critères à prendre en compte :

• La situation des locaux
• Leur superficie
• L'état de vétusté
• Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires

2. La résiliation judiciaire pour défaut de paiement

L'article 133 de l'AUDCG organise une procédure spécifique de résiliation judiciaire qui vise à protéger tant les intérêts du bailleur que les droits du preneur. Cette procédure comprend plusieurs étapes obligatoires.

a) Les conditions de fond de la résiliation

Le texte exige que la demande en justice aux fins de résiliation du bail soit précédée d'une mise en demeure restée infructueuse. Cette mise en demeure doit respecter un formalisme strict :

• Elle doit préciser la ou les clauses du bail non respectées
• Elle doit informer expressément le preneur du délai d'un mois dont il dispose pour régulariser sa situation
• Elle doit mentionner explicitement qu'à défaut de régularisation, la juridiction compétente sera saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion

b) La clause résolutoire de plein droit

L'article 133 alinéa 4 admet la validité des clauses résolutoires de plein droit. Toutefois, même en présence d'une telle clause, l'intervention judiciaire demeure nécessaire. La juridiction compétente intervient alors pour :

• Constater la résiliation du bail
• Prononcer l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef
• Vérifier le respect de la procédure préalable de mise en demeure

3. Les garanties procédurales spécifiques

a) L'information des créanciers inscrits

L'article 133 in fine impose une garantie procédurale importante : la partie qui entend poursuivre la résiliation du bail doit notifier aux créanciers inscrits une copie de l'acte introductif d'instance. Cette notification vise à permettre aux créanciers de préserver leurs droits, notamment en intervenant à l'instance ou en réglant les loyers impayés pour éviter la résiliation.

b) Le délai de réflexion obligatoire

Le texte prévoit que la décision prononçant ou constatant la résiliation du bail ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification de la demande aux créanciers inscrits. Ce délai permet aux créanciers d'évaluer l'opportunité d'une intervention dans la procédure.