Le droit de repentir constitue une prérogative spécifique dans le cadre des baux à usage professionnel en droit OHADA. Il permet au bailleur, sous certaines conditions, de revenir sur son refus initial de renouvellement du bail, évitant ainsi le paiement de l'indemnité d'éviction.

En effet, selon l'article 126 de l'Acte uniforme OHADA sur le droit commercial général, si le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction. Le droit de repentir lui offre la possibilité de se raviser et d'accepter finalement le renouvellement, échappant ainsi à cette obligation d'indemnisation.

L'importance de ce mécanisme juridique mérite une analyse approfondie qui s'articulera autour de trois axes : le fondement et les conditions du droit de repentir (I), sa mise en œuvre procédurale (II), et enfin ses effets juridiques et économiques (III).

I. FONDEMENT ET CONDITIONS DU DROIT DE REPENTIR

A. Fondement Juridique

Le droit de repentir trouve son fondement dans l'équilibre que le législateur OHADA a voulu instaurer entre les droits du bailleur et ceux du preneur. Bien que non expressément mentionné dans l'Acte uniforme, ce droit découle de l'articulation des articles 126 et 127 relatifs au refus de renouvellement du bail et au paiement de l'indemnité d'éviction.

Cette faculté de repentir représente une manifestation du principe de faveur au maintien des relations contractuelles, privilégiant la poursuite du bail plutôt que sa rupture moyennant indemnisation. Elle s'inscrit dans la logique de protection de la stabilité des activités commerciales qui anime l'ensemble du dispositif OHADA.

B. Conditions d'Exercice

L'exercice du droit de repentir est soumis à des conditions strictes tant sur le fond que sur la forme. Sur le fond, il ne peut être exercé que dans le cadre d'un refus initial de renouvellement du bail qui aurait donné lieu à l'obligation de verser une indemnité d'éviction. Il suppose donc l'existence préalable d'un refus de renouvellement régulièrement notifié au preneur.

La validité du repentir est également subordonnée au respect de conditions temporelles. Le bailleur doit exercer ce droit dans un délai raisonnable après la notification de son refus initial, avant que le preneur n'ait engagé des démarches significatives pour quitter les lieux ou que l'indemnité d'éviction n'ait été définitivement fixée et versée.

II. MISE EN ŒUVRE PROCÉDURALE DU DROIT DE REPENTIR

A. Formalisation du Repentir

La mise en œuvre du droit de repentir exige une manifestation de volonté claire et non équivoque du bailleur. Cette volonté doit être formalisée par un acte écrit, généralement par acte d'huissier ou par tout moyen permettant d'établir la réception effective par le preneur, conformément aux exigences de l'Acte uniforme OHADA.

Le document formalisant le repentir doit contenir plusieurs mentions essentielles : l'identité des parties, la référence au refus initial de renouvellement, la volonté explicite du bailleur de renouveler finalement le bail, et les conditions de ce renouvellement. Ces conditions doivent être similaires à celles qui auraient résulté du renouvellement initial du bail.

B. Procédure d'Information et de Notification

1. Modalités de Notification

La notification du repentir doit être effectuée selon les formes prescrites par l'Acte uniforme OHADA. Elle doit être adressée au preneur à son siège social ou à l'adresse des locaux loués. Cette notification marque le point de départ des effets juridiques du repentir.

2. Délais et Formalités

La notification doit intervenir dans un délai raisonnable après le refus initial de renouvellement. Ce délai s'apprécie au regard des circonstances de l'espèce, notamment de l'absence d'engagement définitif du preneur dans une relocalisation de son activité.

III. EFFETS JURIDIQUES ET ÉCONOMIQUES DU DROIT DE REPENTIR

A. Effets sur le Bail

L'exercice valable du droit de repentir entraîne des conséquences juridiques importantes. Il opère d'abord une neutralisation des effets du refus initial de renouvellement. Le bail se poursuit ou se renouvelle aux conditions antérieures, sous réserve d'une éventuelle révision du loyer conformément aux dispositions légales.

Cette continuation du bail doit se faire dans des conditions similaires à celles qui auraient prévalu en cas de renouvellement initial. Le bailleur ne peut profiter de l'exercice de son droit de repentir pour imposer des conditions substantiellement différentes de celles du bail initial.

B. Impact sur les Parties

1.   Pour le Preneur

Le preneur est tenu d'accepter le repentir du bailleur dès lors qu'il est régulièrement exercé. Il conserve son droit au maintien dans les lieux mais perd corrélativement son droit à l'indemnité d'éviction. Toutefois, il peut prétendre au remboursement des frais légitimement engagés entre le refus initial et l'exercice du droit de repentir.

2.   Pour le Bailleur

L'exercice du droit de repentir libère le bailleur de son obligation de verser l'indemnité d'éviction. En contrepartie, il doit maintenir le preneur dans les lieux aux conditions du bail renouvelé et assumer les conséquences financières des démarches déjà entreprises par le preneur sur la foi du refus initial.