L'état des lieux constitue une étape cruciale dans les relations entre le bailleur et le preneur d'un bail à usage professionnel. Dans le cadre du droit OHADA, cette question est régie par l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG), particulièrement dans son Livre 6 relatif au bail à usage professionnel (articles 101 à 134).

Si l'état des lieux n'est pas explicitement détaillé dans un article spécifique de l'AUDCG, plusieurs dispositions y font référence indirectement, notamment à travers les obligations des parties et la présomption de bon état des locaux. Son importance est fondamentale car il permet de:

• Constater l'état initial des locaux lors de l'entrée en jouissance ;
• Servir de référence pour évaluer les éventuelles dégradations en cours de bail ;
• Protéger les intérêts du bailleur comme du preneur lors de la restitution des locaux.

Pour appréhender pleinement cette thématique, il convient d'examiner d'abord le régime juridique de l'état des lieux dans le bail professionnel OHADA (I), avant d'analyser en détail sa mise en œuvre pratique (II).

I. LE RÉGIME JURIDIQUE DE L'ÉTAT DES LIEUX DANS LE BAIL PROFESSIONNEL OHADA

A. L'absence de formalisme imposé

L'Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ne prévoit pas expressément l'obligation d'établir un état des lieux, ni n'impose de formalisme particulier pour sa réalisation. Cette souplesse découle du principe de consensualisme qui caractérise le bail commercial en droit OHADA, comme l'illustre l'article 103 qui dispose que le bail est réputé conclu dès l'accord des parties, sans condition de forme particulière.

B. La présomption de bon état des locaux

L'article 105 de l'AUDCG établit une présomption importante : « Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation : lorsque le bail est verbal ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l'état des locaux. »

Cette présomption légale a deux conséquences majeures :

• En l'absence d'état des lieux contradictoire, les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état ;
• Il appartient au preneur de prouver le contraire s'il conteste l'état des locaux.

C. Les conséquences juridiques de l'absence d'état des lieux

L'absence d'état des lieux n'affecte pas la validité du bail, mais elle peut avoir des conséquences importantes sur le plan probatoire :

• Le preneur qui n'a pas formulé de réserves sera présumé avoir reçu les locaux en bon état (art. 105)
• La preuve des dégradations sera plus difficile à rapporter en fin de bail
• Le risque de contentieux est accru entre les parties

Cette situation juridique encourage donc fortement les parties à établir un état des lieux, même si ce n'est pas une obligation légale expresse.

II. LA MISE EN ŒUVRE DE L'ÉTAT DES LIEUX EN PRATIQUE

A. L'établissement de l'état des lieux d'entrée

1. Le moment de l'établissement

La réalisation de l'état des lieux d'entrée constitue une étape cruciale qui doit intervenir au moment précis de la remise des clés. Cette synchronisation avec le début du bail est fondamentale car elle permet de constater sans ambiguïté l'état exact des locaux lors de la prise de possession par le preneur. Une date concordante avec le début de la période locative doit être mentionnée expressément dans le document pour éviter toute contestation ultérieure sur la chronologie des événements.

2. La forme de l'état des lieux

Si l'AUDCG n'impose pas de formalisme particulier, la pratique recommande fortement l'établissement d'un document écrit détaillé. Ce document doit comporter une description méthodique et exhaustive, réalisée pièce par pièce. Pour renforcer la valeur probante de l'état des lieux, il est conseillé de l'accompagner de photographies ou même d'enregistrements vidéo des lieux. La signature des deux parties atteste du caractère contradictoire du constat.

3. Le contenu minimal recommandé

L'état des lieux doit impérativement contenir l'identification précise des parties et des locaux concernés. La description détaillée de chaque pièce inclut l'état des murs, sols, plafonds et menuiseries. Une attention particulière doit être portée aux équipements et installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) dont l'état de fonctionnement doit être vérifié et consigné. Le relevé des compteurs, la mention des défauts apparents et les signatures datées des parties complètent ce document essentiel.

B. Les modalités pratiques de réalisation

1. Les intervenants possibles

La réalisation de l'état des lieux peut être effectuée de plusieurs manières. Le plus couramment, il est établi de manière contradictoire directement entre le bailleur et le preneur. Toutefois, les parties peuvent choisir de recourir à un huissier de justice, ce qui confère à l'acte une force probante particulière. Dans certains cas complexes, notamment pour des locaux professionnels comportant des équipements spécifiques, l'intervention d'un expert immobilier peut s'avérer pertinente pour garantir une évaluation technique précise de l'état des installations.

2. Les points de vigilance

Lors de l'établissement de l'état des lieux, certains points requièrent une attention particulière. La vérification systématique des éléments de structure est indispensable pour déceler d'éventuels désordres préexistants. Les équipements et installations techniques doivent faire l'objet de tests de fonctionnement dont les résultats seront consignés. Chaque défaut constaté doit être noté avec précision et photographié pour constituer une preuve incontestable. Il est crucial que chaque partie conserve un exemplaire original du document établi.

C. L'utilisation de l'état des lieux comme outil de gestion

1. Pendant la durée du bail

L'état des lieux ne se limite pas à un simple constat initial. Il constitue un véritable document de référence tout au long de l'exécution du bail. Il permet d'assurer un suivi efficace de l'entretien des locaux en servant de base comparative lors des visites périodiques. En cas de travaux, il aide à déterminer la répartition des responsabilités entre bailleur et preneur conformément aux articles 106 et 114 de l'AUDCG. Les visites périodiques de contrôle peuvent s'appuyer sur ce document pour évaluer l'évolution de l'état des locaux.

2. La valeur probante

La force probante de l'état des lieux est particulièrement importante. Établi contradictoirement, il constitue un élément de preuve déterminant en cas de contentieux. Sa précision et son exhaustivité permettent de trancher objectivement les désaccords sur l'état des locaux. En cas de négociation sur des réparations ou des travaux, il sert de base factuelle pour établir les responsabilités de chaque partie. Cette valeur probante est d'autant plus forte que le document aura été établi avec rigueur et précision, idéalement en présence d'un professionnel qualifié.