Le mandat de gestion d'immeubles constitue un outil juridique essentiel dans la pratique immobilière des États membres de l'OHADA. Cette convention s'inscrit dans le cadre juridique des intermédiaires de commerce tel que défini par le Livre 7 de l'Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général. Dans un contexte de professionnalisation croissante de la gestion immobilière en Afrique, il est crucial d'en comprendre précisément le régime juridique.

I. LE CADRE JURIDIQUE DU MANDAT DE GESTION IMMOBILIÈRE

A. La qualification juridique du mandat

Le mandat de gestion immobilière s'analyse juridiquement comme un contrat d'intermédiation commerciale. L'article 169 de l'Acte uniforme définit l'intermédiaire de commerce comme une personne physique ou morale agissant professionnellement pour le compte d'autrui dans la conclusion d'actes juridiques à caractère commercial. Le gestionnaire d'immeubles entre pleinement dans cette catégorie puisqu'il intervient de manière habituelle et professionnelle dans la gestion du patrimoine immobilier d'autrui.

Les relations entre le gestionnaire et le propriétaire sont régies par les règles du mandat, conformément à l'article 175 de l'Acte uniforme. Ce mandat peut être formalisé par écrit ou résulter d'un accord verbal, bien que la forme écrite soit vivement recommandée pour des raisons probatoires. L'article 176 consacre en effet le principe du consensualisme en la matière, tout en précisant que la preuve peut être apportée par tous moyens.

B. Le régime des obligations réciproques

Le gestionnaire d'immeubles, en sa qualité de mandataire professionnel, est soumis à un ensemble d'obligations précisément définies par l'Acte uniforme. Il doit en premier lieu exécuter personnellement sa mission de gestion, sauf autorisation expresse de délégation ou nécessité imposée par les circonstances, comme le prévoit l'article 182. Cette obligation personnelle se justifie par la relation de confiance inhérente au mandat.

L'article 187 impose au gestionnaire une obligation détaillée de reddition de comptes. Cette obligation implique la tenue d'une comptabilité rigoureuse et la transmission régulière d'informations au propriétaire concernant la gestion de son bien. Le gestionnaire doit également faire preuve d'une loyauté absolue dans l'exécution de sa mission, conformément à l'article 217 qui érige la bonne foi en principe directeur des relations d'intermédiation commerciale.

Le propriétaire, de son côté, n'est pas en reste d'obligations. L'article 186 met à sa charge le remboursement de l'ensemble des avances et frais engagés par le gestionnaire dans le cadre de sa mission. Cette obligation couvre non seulement les dépenses directement liées à l'entretien et à la conservation du bien, mais également les frais de gestion courante. Le propriétaire doit par ailleurs assurer au gestionnaire une rémunération conforme aux usages professionnels et le garantir contre les engagements pris régulièrement pour son compte.

II. LA MISE EN ŒUVRE PRATIQUE DU MANDAT DE GESTION

A. La délimitation des pouvoirs du gestionnaire

L'étendue des pouvoirs du gestionnaire est déterminée par la finalité même du mandat de gestion, conformément à l'article 178 de l'Acte uniforme. Cette disposition permet au gestionnaire d'accomplir tous les actes juridiques nécessaires à l'administration efficace du bien immobilier. Cependant, certains actes particulièrement graves requièrent un pouvoir spécial. Ainsi, le gestionnaire ne peut, sans autorisation expresse du propriétaire, engager une procédure judiciaire, conclure une transaction, ou prendre des décisions affectant la substance même du bien immobilier.

B. Les modalités de cessation du mandat

Le mandat de gestion peut prendre fin selon plusieurs modalités prévues par l'article 188 de l'Acte uniforme. La cessation peut résulter d'un accord mutuel entre le propriétaire et le gestionnaire, particulièrement lorsque les objectifs du mandat ont été atteints. Le propriétaire conserve également la faculté de révoquer unilatéralement le mandat, sous réserve d'éventuels dommages et intérêts si cette révocation s'avère abusive.

L'article 189 envisage également des causes de cessation indépendantes de la volonté des parties, comme le décès ou l'incapacité de l'une d'entre elles. La survenance d'une procédure collective affectant l'une des parties constitue également une cause de cessation du mandat.