La question de la procédure collective du preneur dans l'espace OHADA se situe au carrefour du droit commercial général et du droit des procédures collectives. Elle soulève des enjeux majeurs tant pour la préservation des droits du bailleur que pour la sauvegarde des entreprises en difficulté. Cette problématique est régie principalement par l'Acte uniforme portant sur le droit commercial général (AUDCG) en ses articles 101 à 134 relatifs au bail à usage professionnel, en coordination avec l'Acte uniforme portant organisation des procédures collectives d'apurement du passif.

I. L'IMPACT DE L'OUVERTURE D'UNE PROCÉDURE COLLECTIVE SUR LES RELATIONS CONTRACTUELLES

A. Le maintien du contrat de bail pendant la procédure collective

L'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur ne met pas automatiquement fin au contrat de bail à usage professionnel. Les articles 105 et suivants de l'AUDCG maintiennent leur pleine application, imposant au bailleur d'assurer la jouissance paisible des locaux au preneur. Cette continuité se justifie pleinement par la nécessité de préserver les chances de redressement de l'entreprise en difficulté.

La jurisprudence de la CCJA confirme régulièrement cette position en affirmant que l'état de cessation des paiements du preneur ne constitue pas, à lui seul, une cause de résiliation du bail commercial. Le syndic, agissant dans l'intérêt de la masse des créanciers, conserve ainsi la faculté de poursuivre l'exécution du contrat lorsqu'il l'estime nécessaire à la poursuite de l'activité de l'entreprise.

B. La nouvelle configuration des obligations contractuelles

Le jugement d'ouverture de la procédure collective opère une distinction fondamentale dans le traitement des créances locatives. Les loyers échus avant le jugement d'ouverture font l'objet d'une déclaration obligatoire au passif de la procédure. Le bailleur perd alors son droit de poursuite individuelle pour ces créances antérieures, qui seront traitées selon les modalités définies par le plan de continuation ou de cession.

En revanche, les loyers postérieurs au jugement d'ouverture bénéficient d'un statut privilégié. Leur paiement doit intervenir aux échéances contractuelles, sous peine d'encourir la résiliation du bail. Le bailleur conserve pour ces créances postérieures son droit de poursuite individuelle, conformément aux principes généraux des procédures collectives.

II. LES MÉCANISMES DE PROTECTION DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE

A. La protection des droits du bailleur

L'article 133 de l'AUDCG instaure un système complet de protection des intérêts du bailleur. Le texte permet notamment au bailleur d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat en cas de défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture. Cette action en résiliation doit être précédée d'une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai d'un mois.

Le privilège du bailleur sur les meubles garnissant les lieux demeure applicable, offrant ainsi une garantie supplémentaire pour le recouvrement des créances locatives. En cas d'enlèvement frauduleux du mobilier, le bailleur dispose également d'un droit de revendication qui peut s'exercer dans les conditions prévues par les textes.

B. La protection de l'entreprise en difficulté

Le législateur OHADA a prévu plusieurs mécanismes destinés à préserver les chances de redressement de l'entreprise en difficulté. Le syndic peut ainsi solliciter l'octroi de délais de paiement pour les loyers arriérés. Pendant la période d'observation, le bailleur ne peut procéder à aucune modification unilatérale des conditions du bail qui pourrait compromettre la poursuite de l'activité.

La cession du bail commercial s'avère possible dans le cadre d'un plan de cession, nonobstant toute clause contraire du contrat. Cette faculté, soumise à l'autorisation du juge-commissaire, constitue un outil essentiel pour la réorganisation de l'entreprise en difficulté.

III. LA MISE EN ŒUVRE PROCÉDURALE DES DROITS DES PARTIES

A. Les procédures préalables obligatoires

La mise en œuvre des droits du bailleur nécessite le respect d'un formalisme procédural strict. Toute action en résiliation doit être précédée d'une mise en demeure notifiée par acte extrajudiciaire, accordant au débiteur un délai minimal d'un mois pour régulariser sa situation. Cette mise en demeure doit préciser de manière exhaustive les manquements reprochés au preneur et l'informer des conséquences d'une absence de régularisation.

Le syndic, en sa qualité d'organe de la procédure, doit être informé de toute action concernant le bail commercial. Cette obligation d'information s'étend aux mises en demeure, aux projets de résiliation ainsi qu'aux mesures d'exécution envisagées par le bailleur.

B. Les procédures contentieuses

L'action en résiliation du bail commercial obéit à des règles procédurales spécifiques. La demande doit être portée devant la juridiction compétente, accompagnée de l'ensemble des justificatifs établissant la réalité des créances invoquées. Le demandeur doit démontrer que la poursuite du contrat est irrémédiablement compromise par les manquements du preneur.

Les voies de recours contre les décisions relatives au bail commercial s'exercent selon les règles du droit commun, sous réserve des adaptations imposées par le droit des procédures collectives. L'appel reste possible dans les délais ordinaires, certains recours pouvant être assortis d'un effet suspensif. En cas d'urgence, les parties conservent la faculté de saisir le juge des référés selon les conditions habituelles.