Le refus de renouvellement du bail commercial, régi par les articles 126 à 128 de l'Acte Uniforme OHADA portant sur le Droit Commercial Général, constitue une prérogative du bailleur dont l'exercice est strictement encadré pour préserver l'équilibre des intérêts en présence.

Le législateur OHADA a articulé ce droit autour de trois configurations distinctes :

Ø  Le Refus avec Indemnité d'Éviction (Art. 126)

Le bailleur dispose de la faculté de refuser le renouvellement moyennant le versement d'une indemnité d'éviction, dont le montant reflète le préjudice subi par le preneur. Cette indemnisation prend en compte :

• Le montant du chiffre d'affaires
• La valeur des investissements réalisés
• La situation géographique du local
• Les frais de déménagement imposés

Ø  Le Refus pour Motifs Graves et Légitimes (Art. 127, 1°)

Le bailleur peut s'opposer au renouvellement sans indemnité en cas de :

• Manquements substantiels du preneur à ses obligations
• Cessation d'exploitation du fonds de commerce La persistance des faits malgré une mise en demeure pendant plus de deux mois conditionne la validité de ce motif.

Ø  Le Refus pour Démolition-Reconstruction (Art. 127, 2°)

Cette hypothèse permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu'il projette de démolir l'immeuble pour le reconstruire. Toutefois :

• Le bailleur doit justifier la nature et la description des travaux
• Le preneur bénéficie d'un droit de priorité pour un nouveau bail dans l'immeuble reconstruit

La mise en œuvre de ces différents mécanismes requiert un formalisme rigoureux et une motivation précise, sous peine de compromettre la validité du refus et d'engager la responsabilité du bailleur.