Le bail commercial constitue un contrat essentiel dans la vie des affaires, permettant aux commerçants d'exercer leur activité dans un cadre juridique stable. Au cœur de cette relation contractuelle, le loyer représente un élément fondamental dont l'évolution doit s'adapter aux réalités économiques. C'est dans cette optique que le législateur OHADA a prévu, à l'article 117 de l'Acte uniforme relatif au droit commercial général, un mécanisme de révision du loyer.

Cette révision soulève des enjeux majeurs tant pour le bailleur que pour le preneur. Pour le bailleur, il s'agit d'obtenir une rémunération actualisée de son bien, reflétant l'évolution du marché immobilier. Pour le preneur, la stabilité du loyer conditionne souvent la pérennité même de son activité commerciale.

La Cour Commune de Justice et d'Arbitrage (CCJA), à travers sa jurisprudence, a progressivement précisé les contours de ce mécanisme de révision, veillant à maintenir un équilibre entre les intérêts en présence tout en assurant une application harmonieuse dans l'espace OHADA.

Pour comprendre pleinement ce dispositif, il convient d'examiner d'abord le cadre juridique encadrant la révision du loyer commercial (I), avant d'analyser le rôle déterminant du juge dans cette procédure (II), pour enfin étudier les effets concrets de la révision (III).

I. LE CADRE JURIDIQUE ENCADRANT LA RÉVISION DU LOYER COMMERCIAL

La révision du loyer commercial obéit à un cadre juridique précis établi par l'article 117 de l'AUDCG. Cette disposition fondamentale organise tant les conditions que les modalités de la révision.

A. Les fondements textuels de la révision

L'article 117 pose un principe clair : à défaut d'accord écrit entre les parties sur le montant du nouveau loyer, seule la juridiction compétente peut en fixer le montant. Cette règle revêt une importance particulière comme l'a souligné la CCJA dans son arrêt du 3 juillet 2008. En l'espèce, la Haute Cour a affirmé le caractère d'ordre public des éléments d'appréciation prévus par cet article, écartant ainsi toute possibilité pour le juge d'appliquer des critères issus du droit interne qui y seraient contraires.

Cette primauté des critères de l'AUDCG se justifie par la volonté du législateur communautaire d'harmoniser les pratiques de révision dans l'espace OHADA. Le caractère d'ordre public de ces dispositions garantit une application uniforme et prévisible du mécanisme de révision.

B. Les critères légaux d'évaluation du loyer

Le texte énumère de manière limitative quatre critères que le juge doit prendre en considération pour fixer le nouveau loyer. Ces critères, objectifs et vérifiables, comprennent la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté et les prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

La CCJA, dans son important arrêt du 27 octobre 2016, est venue préciser la portée de ces critères. Elle a notamment jugé que le montant du loyer fixé par les juges ne peut être contesté dès lors qu'ils ont fondé leur décision sur ces éléments légaux d'appréciation. Cette position jurisprudentielle renforce la sécurité juridique en confirmant le caractère à la fois objectif et limitatif des critères d'évaluation.

Cette construction juridique témoigne de la volonté du législateur OHADA d'encadrer strictement la révision du loyer commercial tout en laissant aux juges les outils nécessaires pour adapter leur décision aux spécificités de chaque situation.

II. LE RÔLE DÉTERMINANT DU JUGE DANS LA PROCÉDURE DE RÉVISION

Le juge occupe une position centrale dans le mécanisme de révision du loyer commercial, disposant de prérogatives importantes tout en étant encadré par les critères légaux.

A. L'étendue des pouvoirs du juge

Le juge bénéficie d'un véritable pouvoir discrétionnaire dans la fixation du nouveau montant du loyer. La CCJA l'a clairement affirmé dans son arrêt du 21 avril 2016, précisant qu'il ne peut être reproché au juge l'absence de désignation d'expert. En effet, même lorsqu'une expertise a été réalisée, le juge conserve son pouvoir souverain de modifier le montant suggéré par l'expert.

Cette liberté d'appréciation ne signifie pas pour autant arbitraire. Le juge doit motiver sa décision en se fondant explicitement sur les critères légaux. Ainsi, dans le même arrêt, la CCJA valide la décision d'un juge qui s'était appuyé sur des rapports d'expertise non homologués dès lors que ceux-ci contenaient des indications précises sur les éléments d'appréciation prévus par l'article 117.

B. L'exercice du contrôle judiciaire

Dans l'exercice de son office, le juge doit veiller à la régularité de la procédure de révision. Il vérifie notamment que les parties ont tenté de s'accorder sur le nouveau montant du loyer avant de le saisir. Cette exigence préalable, bien que non explicitement prévue par le texte, découle de l'esprit de l'article 117 qui privilégie l'accord des parties.

La CCJA encadre cet exercice du contrôle judiciaire. Dans plusieurs décisions, elle rappelle que le juge doit se prononcer exclusivement au regard des critères légaux, sans pouvoir y ajouter d'autres considérations. Cette rigueur garantit une application uniforme du mécanisme de révision dans l'espace OHADA.

III. LES EFFETS DE LA RÉVISION DU LOYER

La décision de révision du loyer produit des effets juridiques précis, dont la portée a été progressivement précisée par la jurisprudence de la CCJA.

A. L'application de la décision de révision

La décision fixant le nouveau loyer s'impose immédiatement aux parties. Une fois le montant déterminé par le juge, le preneur est tenu de s'acquitter du nouveau loyer. La CCJA a d'ailleurs confirmé cette obligation dans plusieurs décisions, soulignant que le défaut de paiement du nouveau loyer fixé judiciairement constitue un manquement pouvant justifier la résiliation du bail.

Le nouveau montant s'applique dès la date fixée par le juge. À cet égard, la Haute juridiction a précisé que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour déterminer la date d'effet de la révision, qui peut remonter au jour de la demande en justice. Cette solution permet d'éviter que des manœuvres dilatoires ne privent le bailleur du bénéfice de la révision.

B. Les voies de recours

La question des voies de recours contre la décision de révision a fait l'objet d'importantes clarifications jurisprudentielles. La CCJA, dans son arrêt du 7 juin 2018, a jugé que l'AUDCG n'ayant pas prévu de délai spécifique d'appel, il convient d'appliquer les délais prévus par le droit national. Cette solution pragmatique permet d'articuler efficacement le droit uniforme avec les procédures nationales.

Toutefois, l'exercice des voies de recours ne suspend pas l'obligation de payer le nouveau loyer, sauf décision contraire du juge. Cette règle, dégagée par la jurisprudence, vise à préserver l'efficacité du mécanisme de révision tout en protégeant les intérêts légitimes du bailleur.

La combinaison de ces règles assure ainsi l'effectivité de la révision tout en garantissant les droits des parties, illustrant la recherche d'équilibre qui caractérise le droit OHADA des baux commerciaux.