La clause résolutoire constitue un mécanisme contractuel fondamental du bail à usage professionnel, permettant sa résiliation de plein droit en cas de manquement du preneur à ses obligations. Cette clause, expressément prévue par l'article 133 alinéa 4 de l'Acte Uniforme OHADA, requiert une attention particulière tant dans sa rédaction que dans sa mise en œuvre.

I. DEFINITION ET NATURE JURIDIQUE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

A. Les caractéristiques essentielles

Une stipulation expresse dans le contrat est indispensable. La clause résolutoire ne peut être tacite ou implicite, cette exigence découlant de la nécessité de garantir la sécurité juridique et d'assurer la pleine conscience du preneur quant aux conséquences de ses éventuels manquements.

L'effet automatique constitue sa seconde caractéristique majeure. Une fois les conditions de mise en œuvre réunies et après constatation judiciaire, la clause entraîne automatiquement la résiliation du bail sans que le juge ne puisse en apprécier l'opportunité.

Malgré cet automatisme apparent, la mise en œuvre judiciaire demeure nécessaire. L'intervention du juge pour constater l'acquisition de la clause constitue une protection essentielle des parties, notamment du preneur.

B. Le domaine d'application

La clause résolutoire sanctionne principalement le défaut de paiement des loyers et charges, les retards répétés dans le paiement, ainsi que le défaut d'assurance. Elle s'étend également aux infractions relatives à la destination des lieux.

Au-delà de ces manquements classiques, la clause peut viser les travaux irréguliers, les violations des obligations d'entretien et les sous-locations non autorisées, sous réserve que ces manquements soient expressément visés par le contrat.

II. MISE EN ŒUVRE ET PROCEDURE

A. La mise en demeure préalable obligatoire

La procédure débute impérativement par une mise en demeure formalisée par acte d'huissier ou tout moyen prouvant sa réception effective par le preneur. Son contenu doit précisément identifier les manquements reprochés et accorder un délai d'un mois pour leur régularisation.

Ce délai de régularisation, d'ordre public, court à compter de la réception effective de la mise en demeure. Son caractère impératif traduit la volonté du législateur de préserver les droits du preneur tout en encadrant strictement la procédure.

B. L'intervention judiciaire

Le juge des référés, saisi après l'expiration du délai de régularisation, doit vérifier la régularité de la procédure et constater l'acquisition de la clause résolutoire. Sa mission inclut également la protection des droits des créanciers inscrits, qui doivent être informés de la procédure et bénéficient d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs droits.

III. EFFETS JURIDIQUES

A. Les effets principaux

La constatation judiciaire de l'acquisition de la clause entraîne la résiliation immédiate du bail. Cette rupture définitive impose au preneur de libérer les locaux et emporte cessation des obligations réciproques des parties, sous réserve de l'exécution des obligations nées de la résiliation.

B. Les conséquences financières et matérielles

La résiliation ouvre droit pour le bailleur au paiement des loyers arriérés et d'une éventuelle indemnité d'occupation. La libération des lieux doit s'accompagner d'un état des lieux de sortie contradictoire, permettant la liquidation des comptes entre les parties.

L'exécution forcée peut être nécessaire en cas de résistance du preneur. Elle s'organise dans le respect des délais légaux et peut requérir l'intervention de la force publique, traduisant ainsi la pleine effectivité de la clause résolutoire.

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